Van onze advocaat kindsdeel. De rechtbank Rotterdam heeft op 20 februari 2019 uitspraak gedaan over de nakoming van de afspraken over het verrekenen van de meerwaarde van de woning na het overlijden van moeder.

Tussen partijen staat vast dat het plan tot het kopen van de woning van de moeder van partijen door gedaagde is geïnitieerd, dat gedaagden vanaf aanvang hebben voorgesteld om samen de woning te kopen en dat zij de woning ook gezamenlijk in eigendom hebben verkregen.

Verder staat vast dat over de voorgenomen aankoop tussen de broers en zussen uitsluitend via e-mail is gecorrespondeerd, omdat aan de vraag van enkele broers en zussen om daarover met elkaar om tafel te gaan zitten geen gehoor is gegeven.

Gelet op deze gang van zaken hecht de rechtbank grote waarde aan hetgeen gedaagden in hun op de voorgenomen koop van de woning betrekking hebbende e-mails hebben verklaard.

Uit de e-mails van gedaagden van 2 februari 2013, 22 februari 2013 en 9 maart 2013 volgt dat het hun bedoeling was om moeder tijdens haar leven meer financiële armslag te geven, dat het niet de bedoeling was om winst te maken, maar dat het ging om het veilig stellen van ieders erfdeel en dat als de woning na het overlijden van moeder aan een derde zou worden verkocht, dat dan een verrekening van de meer- of minderwaarde zou plaatsvinden tussen álle kinderen.

Deze e-mails, in onderling verband gezien, onderbouwen de door eiseressen gestelde afspraak.

Gedaagden voeren aan dat de e-mails gezien moeten worden in het licht van de tussen de broers en zussen over de koop van de woning gevoerde discussie.

Nakoming afspraken over verrekening meerwaarde woning na overlijden moeder.

De rechter oordeelt als volgt.

De rechtbank leidt, anders dan gedaagden, uit de e-mails niet af dat het vormen van een familiedepot als voorwaarde gold voor het verrekenen van de meer- of minderwaarde.

Weliswaar volgt uit de e-mails van gedaagden dat het vormen van een familiedepot aanvankelijk het voorstel was, maar in de laatste e-mail van de zijde van gedaagden, namelijk de e-mail van 9 maart 2013 van gedaagde, wordt helemaal niet meer gesproken over het familiedepot en wordt onvoorwaardelijk toegezegd dat de meerprijs c.q. de minderprijs vereffend wordt onder de totale kinderen.

Dat gedaagden niet aan elkaars toezeggingen gebonden zouden zijn, volgt de rechtbank niet. Vaststaat dat gedaagden vanaf aanvang als collectief optraden, ter comparitie is bevestigd dat de e-mailcorrespondentie aan alle broers en zussen was gericht en van enig bezwaar tegen de door gedaagden verzonden e-mails is niet gebleken.

Dat gedaagden niet aan hun toezeggingen gehouden kunnen worden, is niet onderbouwd en volgt evenmin uit de door gedaagden in het geding gebrachte verklaringen.

Gedaagden achten het verder ongeloofwaardig dat eiseressen zonder dat zij een investering in de woning hebben gedaan, wel zouden delen in een overwaarde maar niet in een verlies, gelet op de slechte woningmarkt in 2013 en de gerede kans op een waardevermindering van de woning.

De rechtbank constateert dat eiseressen ter comparitie hebben betwist dat zij een eventueel verlies niet hadden willen dragen en overweegt dat een dergelijke houding van eiseressen geen steun vindt in de in het geding gebrachte e-mails.

De moeder van partijen had in 2013 al de leeftijd van 95 jaar, zodat begrijpelijk is dat over de voorgenomen koop van haar woning overleg is gevoerd tussen alle kinderen. Uit de e-mails van gedaagden volgt dat – afhankelijk van de verkoopopbrengst van de woning na het overlijden van de moeder van partijen – zowel een verlies als een winst zou worden verrekend onder alle kinderen.

Gelet hierop maakte het niet uit voor welke prijs de woning van moeder werd gekocht, dat de woningmarkt op dat moment wellicht slecht was en evenmin dat slechts vier van de twaalf kinderen de woning in eigendom verkregen.

Immers, een verlies op de woning zou door alle kinderen gelijkelijk worden gedragen en een winst op de woning zou door alle kinderen gelijkelijk worden gedeeld.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat gedaagden de afspraken over het verrekenen van de meerwaarde van de woning onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

Dit betekent dat elk van de eiseressen een vordering op gedaagden toekomt van een/twaalfde deel van de meerwaarde van de woning.

Eiseressen erkennen dat op de gerealiseerde verkoopprijs voor de woning van € 259.000,- de door gedaagden ter zake gemaakte kosten in aftrek moeten worden gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het om de volgende door gedaagden in redelijkheid gemaakte kosten:

– de onweersproken aankoopkosten van € 150.000,-;

– de kosten voor verkoop van de woning van € 3.000,-. Ter comparitie hebben gedaagden onweersproken gesteld dat de netto verkoopopbrengst € 256.000,- bedroeg en het bedrag van € 3.000,- aan kosten voor de verkoop komt de rechtbank redelijk voor;

– de door gedaagden gestelde verbouwingskosten van € 30.000,-. Tussen partijen staat vast dat de woning gedateerd was en dat de badkamer, keuken en vloer vernieuwd zijn, zodat het gestelde bedrag aan verbouwingskosten de rechtbank redelijk voorkomt;

– dat gedaagden ook zelf veel in de woning hebben geklust, betwisten eiseressen niet. De rechtbank houdt in redelijkheid rekening met een bedrag van € 10.000,- als vergoeding voor de door gedaagden gemaakte klus-uren.

Het te verrekenen bedrag ter zake de woning bedraagt derhalve € 66.000,- (verkoopopbrengst van € 259.000,- minus € 193.000,- aan kosten).

Van dit bedrag komt aan elk van eiseressen een/twaalfde deel en derhalve een bedrag van € 5.500,- toe.

De vordering van eiseressen zal tot dat bedrag worden toegewezen.

De daarover gevorderde wettelijke rente wordt als niet-weersproken eveneens toegewezen. Het gevorderde bevel tot het overleggen van bescheiden zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de vereffening en verdeling van een erfenis, over de mogelijkheden tot verrekening in het erfrecht of over de vergoeding van de meerwaarde van onroerend goed in het erfrecht, belt u dan gerust onze advocaat kindsdeel op 020-3980150.