De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een woning uit een nalatenschap gewaardeerd diende te worden in verhuurde- of in onverhuurde staat.
Partijen twisten over de (wijze van) verdeling van de nalatenschap van hun vader.
De discussie ziet vooral op de omvang van de nalatenschap.
Partijen zijn het niet eens over welke waarde toegekend moet worden aan verschillende boedelbestanddelen.
Tot de nalatenschap behoort onder meer de woning van erflater.
Gedaagde wil de woning graag overnemen, maar partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning.
Om de waarde van de woning te kunnen vaststellen is de rechtbank voornemens (een) deskundige(n) te benoemen.
Tussen partijen is in geschil tegen welke waarde de woning gewaardeerd moet worden.
Partijen zijn het er over eens dat daarbij de datum van verdeling als peildatum dient te worden genomen.
Ook is niet langer in geschil dat als uitgangspunt bij de waardering van de woning de marktwaarde en niet de WOZ-waarde geldt.
Gelet op de stijging van de prijzen in de huidige woningmarkt zal de woning daarom (opnieuw) getaxeerd moeten worden.
Partijen discussiëren over de vraag of de woning getaxeerd moet worden in verhuurde- of in onverhuurde staat.
Erfrecht. Verdeling nalatenschap. Waardering van een woning. Peildatum. Marktwaarde. Dient de woning gewaardeerd te worden in verhuurde- of in onverhuurde staat?
De rechter oordeelt als volgt.
Partijen zijn het er over eens dat voor wat betreft het woonhuis en de schuur/garage geen sprake is van huur, maar enkel van een (opzegbare) gebruiksovereenkomst.
Dit betekent dat het woonhuis en de schuur/garage getaxeerd kunnen worden in onverhuurde staat.
Dit geldt echter niet voor het appartement.
Partijen zijn het erover eens dat het appartement sinds 2020 door betrokkene gebruikt wordt als hoofdverblijf tegen betaling van een maandelijkse vergoeding.
Daarmee is sprake van huur.
De enkele stelling van eiseres dat betrokkene aan haar heeft aangegeven bereid te zijn het appartement te verlaten maakt dit niet anders.
Feit is immers dat het appartement op dit moment verhuurd is en een huurder huurbescherming geniet.
Nu vooralsnog niet is gebleken dat betrokkene de huur heeft opgezegd, zal het appartement moeten worden getaxeerd in verhuurde staat.
Gedaagde heeft gevorderd te bepalen dat CD Taxaties de taxatie zal verrichten.
Eiseres heeft hier bezwaar tegen gemaakt, omdat zij de indruk heeft dat er contact is geweest tussen gedaagde en dit kantoor.
Eiseres heeft bovendien aangegeven dat zij, in het geval er wel getaxeerd moet worden, er waarde aan hecht dat de taxatie geschiedt door in elk geval twee deskundigen die het samen eens moeten worden en bij gebreke daarvan gehouden zijn een derde deskundige in te schakelen.
Gedaagde heeft niet weersproken dat de voorgestelde deskundige een bekende van hem is.
De rechtbank is van oordeel dat daarmee de indruk is ontstaan dat dit geen onafhankelijke partij is, zodat de woning getaxeerd zal moeten worden door een andere deskundige dan CD Taxaties.
Gedaagde heeft gevorderd dat op kosten van de nalatenschap tevens een bouwtechnische keuring wordt uitgevoerd.
Eiseres heeft hiertegen verweer gevoerd.
Naar het oordeel van de rechtbank is op dit moment een bouwtechnische keuring in het kader van de waardering niet noodzakelijk.
Het staat gedaagde echter vrij om desgewenst op eigen kosten voorafgaand aan de taxatie een bouwtechnische keuring te laten verrichten en de resultaten hiervan met eiseres en de te benoemen deskundige(n) te delen.
De rechtbank zal partijen eerst in de gelegenheid stellen zich in een akte uit te laten over de te benoemen deskundige(n).
Partijen dienen daarbij – bij voorkeur eenstemmig – in te gaan op het aantal deskundigen dat zij wensen in te schakelen, de persoon van de benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
Daarbij dienen partijen aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben.
De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
De rechtbank is voornemens om de volgende vragen aan de deskundige(n) voor te leggen:
- Op welk bedrag waardeert u per datum van de taxatie de waarde in het economisch verkeer van de woning? Daarbij dient ten aanzien van het woonhuis en de schuur/garage uit te worden gegaan van onverhuurde staat en ten aanzien van het appartement in verhuurde staat.
- Kunt u daarbij aangeven welke waarde aan het geheel kan worden toegekend en welke waarde aan de afzonderlijke wooneenheden, de schuur/garage en het appartement?
- Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
De rechtbank ziet in de omstandigheden van de procedure aanleiding om het voorschot op de kosten van de taxateur(s) gelijkelijk over partijen te verdelen.
Partijen zullen daarom ieder de helft van het voorschot moeten betalen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.