De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 25 november 2021 uitspraak gedaan over de vraag of er een huurovereenkomst met de erfgenaam was afgesloten en of deze huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur was.
Tussen partijen is in geschil óf er een afspraak is gemaakt tussen erflaatster en gedaagde over de bewoning van de woning, en ja zo, wat die afspraak inhield.
Volgens eisers is er geen afspraak of overeenkomst over het gebruik van de woning tot stand gekomen, maar heeft gedaagde op eigen gezag de woning in gebruik genomen en is hij vervolgens maandelijks een bedrag gaan betalen op de destijds door zijn vader beheerde bankrekening van erflaatster.
Gedaagde stelt dat er wel degelijk sprake is van een afspraak over het gebruik van de woning.
Erfrecht. Bewoning van woning in nalatenschap. Is er een huurovereenkomst met erfgenaam afgesloten? Is de huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur? Huurbescherming? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).
Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst derhalve wel een belangrijke rol.
Artikel 7:232 lid 2 BW geldt volgens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling welke zeer restrictief dient te worden opgevat.
Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38).
De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464).
De overeenkomst tussen erflaatster en gedaagde is tot stand gekomen nadat duidelijk was geworden dat erflaatster niet langer zelfstandig kon wonen en zij, zo volgt uit de toelichting van eisers, vrij plotseling naar een verzorgingshuis is verhuisd.
Erflaatster was op dat moment 89 jaar oud.
Gelet op haar leeftijd en haar gezondheid was het voor de erfgenamen van meet af aan duidelijk, althans dit had duidelijk moeten zijn, dat erflaatster niet meer zou terugkeren naar haar woning.
In januari 2017 heeft erflaatster vervolgens een verkoopopdracht voor de makelaar ondertekend.
Geen van partijen, noch eisers, noch gedaagde, noch één van de erfgenamen, heeft aangevoerd dat erflaatster die verkoop niet heeft gewild.
Nu zij niet terug zou keren in de woning, ligt verkoop ook voor de hand.
Gedaagde heeft de woning willen kopen.
Hij heeft de woning aangeboden gekregen voor een bedrag van € 362.000,-.
Hij heeft zelf aangevoerd dat deze prijs is gebaseerd op een uitgevoerde taxatie in 2017, en dat de volgende factoren bij de prijsbepaling hebben meegespeeld: monumentale status, aanwezigheid van asbest in daken, Zink-Sintelbestrating en de aanwezigheid van ondergrondse tanks.
Hieruit volgt dat niet heeft meegewogen bij de prijsbepaling, dat sprake was van een huurovereenkomst, een omstandigheid die een waarde drukkende factor zou hebben gehad bij de prijsbepaling.
Eisers hebben aangevoerd dat er binnen de familie over gesproken is om iemand te zoeken die anti-kraak zou willen wonen, omdat de woning op den duur immers verkocht zou worden.
Die bedoeling, anti-kraak wonen, zou verklaren waarom bij de taxatie geen rekening is gehouden met de verhuurde staat.
Gedaagde heeft deze getaxeerde prijs ook willen betalen.
De kantonrechter leidt daaruit af dat hij ermee instemde dat de huurovereenkomst geen omstandigheid was waar bij de verkoop rekening mee moest worden gehouden.
De erfgenamen zijn het er niet eenduidig over eens wat erflaatster gewild zou hebben, een deel stelt zich op het standpunt dat zij gewild heeft dat gedaagde de woning kon huren en/of kopen, maar een ander deel stelt zich op het standpunt dat erflaatster volledig afhankelijk was van haar familieleden en makkelijk te beïnvloeden was.
Wat in ieder geval wel vaststaat, is dat erflaatster alle erfgenamen gelijk wilde bedelen.
Dat is immers opgenomen in haar testament.
Daarmee zou niet stroken dat zij met gedaagde een huurovereenkomst aangaat, die tot gevolg heeft dat de woning verkocht moet worden in verhuurde staat, wat een lagere verkoopopbrengst oplevert.
Gedaagde wordt dan bevoordeeld, immers hij koopt de woning in verhuurde staat voor een lagere koopsom terwijl de erfgenamen een lager bedrag uitgekeerd krijgen.
Mevrouw B heeft op zitting aangevoerd dat erflaatster wilde verhuren aan gedaagde, omdat de woning dan in ieder geval een beetje onderhouden werd.
Maar, ook met anti-kraak bewoning wordt dat bereikt.
Dat was kennelijk ook de bedoeling van de heren C en D, die ieder een zoon hadden die anti-kraak woonde.
En als gedaagde slechts tijdelijk – tot aan de verkoop – van de woning gebruik mag maken, heeft dat gebruik geen invloed op de getaxeerde waarde, wordt gedaagde niet bevoordeeld en krijgen alle erfgenamen een gelijk, hoger, bedrag uitgekeerd.
Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is (vgl. ook Hof Amsterdam 21 april 2015, GHAMS:2015:1526 en Hof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, GHARL:2018:11021).
Gedaagde komt daarom op grond van artikel 7:232 lid 2 BW geen beroep toe op huurbescherming.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over huur binnen het erfrecht, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.