Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 31 mei 2022 uitspraak gedaan over de waardering van onroerend goed bij een verdeling na echtscheiding.
Partijen zijn in 2009 gehuwd na het maken van huwelijkse voorwaarden.
De man stelt dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van de door de deskundige getaxeerde waarde van de woning van € 430.000,-.
De man vindt dat de deskundige het onderzoek niet goed heeft uitgevoerd en dat de rechtbank de deskundige geen gelegenheid had moeten geven om alsnog op zijn bezwaren tegen het rapport te reageren, maar de deskundige had moeten ontslaan.
Hij voert daartoe aan dat de taxatiewaarde meer dan 15% afwijkt van soortgelijke (referentie)objecten.
Ook worden belangrijke onderdelen in en aan de woning niet vermeld, terwijl zij een waarde hebben.
Verder stelt de man dat de woning, anders dan waarvan de deskundige uitgaat, nagenoeg was afgewerkt en dat de man de woning gebruikte.
Volgens de man heeft B de makelaar negatief beïnvloed door de woning dusdanig achter te laten dat het leek alsof er nog veel aan moest gebeuren.
De man vindt dat het deskundigenrapport buiten beschouwing moet worden gelaten en dat de woning moet worden verkocht, mede omdat X hem niet kan doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Wordt daarover anders geoordeeld, dan wil de man dat wordt uitgegaan van de huidige waarde, door de in 2014 getaxeerde waarde te nemen en die te vermeerderen met een percentage voor de waardestijging, althans dat een nieuwe taxatie zal plaatsvinden.
De man vindt dat van het deskundigenrapport moet worden uitgegaan.
Hij bestrijdt dat er door de deskundige waardevolle elementen niet zijn benoemd of dat hij de deskundige negatief heeft beïnvloed.
Volgens de man is de beoogde verbouwing nog niet klaar.
De man stelt dat in het kader van de verrekening niet kan worden bepaald dat de woning moet worden verkocht, omdat de woning hem in eigendom toebehoort.
Verdeling na echtscheiding. Waardering van onroerend goed. Getaxeerde waarde van een woning door een deskundige. Marktwaarde. Verbouwing. Renovatie. Waardestijging? Bewijs.
De rechter oordeelt als volgt.
Het hof is van oordeel dat van het door de deskundige opgestelde rapport en de daarin getaxeerde waarde van de woning kan worden uitgegaan.
Uit de stukken blijkt dat de man, nadat de deskundige een concept-rapport had opgesteld, daarop opmerkingen heeft gemaakt die de deskundige niet in zijn eindrapport heeft verwerkt.
De rechtbank heeft, toen de man daartegen bezwaar maakte, in de beschikking van 6 februari 2019 de deskundige gelegenheid gegeven om zijn rapport aan te vullen.
Het hof ziet in de stellingen van de man geen redenen waarom de rechtbank de deskundige niet tot deze eenvoudige wijze van herstel zou hebben kunnen toelaten.
Ook acht het hof het door de man gestelde niet voldoende om te twijfelen aan de deskundigheid van de deskundige.
Uit het deskundigenrapport blijkt dat de deskundige is afgegaan op wat hij in de woning aantrof.
Dat dit niet overeenkwam met de werkelijkheid heeft de man, mede gelet op de door de deskundige bij het rapport gevoegde foto’s, niet aangetoond.
Daarbij komt dat, wanneer C , overeenkomstig zijn mededeling in met de man gewisselde chatberichten, de woning voorafgaand aan de taxatie mocht hebben leeggemaakt en de verwarming mocht hebben uitgezet, dit niet meebrengt dat een professionele makelaar, als de door de rechtbank benoemde deskundige, daardoor negatief wordt beïnvloed.
Dat dit toch is gebeurd, heeft de man onvoldoende onderbouwd.
Wat betreft de overige opmerkingen van de man heeft de deskundige in zijn aanvullend rapport duidelijk en gemotiveerd aangegeven waarom de stellingen van de man geen feiten of omstandigheden bevatten die tot een andere waarde zouden moeten leiden.
Het hof acht het door de man gestelde onvoldoende onderbouwd om daar anders over te oordelen.
De man verwijst nog naar een taxatierapport dat is uitgebracht op 11 februari 2014 en waarin de woning voor de verbouwing is getaxeerd op € 520.000,- en naar stukken waaruit blijkt dat sinds 2014 de waarde van de woningen in Drenthe is gestegen.
Volgens de man is het daardoor onmogelijk dat de woning in 2017 € 90.000,- minder waard was.
Uit de stukken blijkt echter ook dat er in 2016 nog een taxatie heeft plaatsgevonden.
Daarin is een marktwaarde van € 409.000,- aan de woning toegekend.
In aanmerking genomen dat de taxatie in 2014 heeft plaatsgevonden voor het verkrijgen van de financiering en dat in 2016 volgens dat rapport nog behoorlijk geïnvesteerd moest worden in de afbouw, waaronder renovatie van een rieten dak dat in 2017 nog niet had plaatsgehad, komt een waarde per november 2017 van € 430.000,- niet te laag voor.
Die datum ligt korte tijd na de peildatum van 18 augustus 2017 en er is niet gesteld of gebleken dat in die tussenliggende weken substantiële wijzigingen in de woningmarkt hebben plaatsgevonden.
Het hof zal de in de verrekening te betrekken waarde van de woning dan ook stellen op € 430.000,-.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over de waardering van onroerend goed in het erfrecht, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.