De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de verdeling door de rechter van een woning uit een nalatenschap.
Het grootste geschilpunt tussen de erfgenamen is de verdeling van de woning uit de nalatenschap.
Erfrecht. Verdeling door de rechter van een woning. Wijze van verdeling. Spoorboekje. Waarde van woning. Peildatum waardering. Taxatie. Toedeling? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De waarde van de woning wordt vastgesteld op het moment van verdeling.
Dit gegeven en het voorgaande betekent dat de woning op 31 december 2026 aan gedaagde wordt toebedeeld onder de voorwaarde dat hij eiseres dan heeft uitgekocht tegen een nieuw vast te stellen taxatiewaarde van de woning en dat zij wordt ontslagen uit een eventuele aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld.
Als gedaagde de daarvoor benodigde financiering niet rond krijgt, wordt de woning verkocht aan een derde.
Niet is gebleken dat eiseres wil dat de woning aan haar toebedeeld wordt.
De rechtbank bepaalt de wijze van verdeling van de woning als volgt: partijen moeten uiterlijk 1 december 2026 een taxateur of makelaar hebben aangewezen.
De taxateur of makelaar zal de woning bindend taxeren tegen de actuele waarde in het economisch verkeer.
De rechtbank verstaat onder de waarde in het economisch verkeer de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meestbiedende gegadigde zou zijn bereikt.
De taxatie zal plaatsvinden in aanwezigheid van beide partijen.
De kosten van de taxatie komen voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft.
Vervolgens zijn er twee scenario’s voor verdeling van de woning, één waarbij gedaagde de woning kan overnemen en één waarin hem dat niet lukt.
In beide scenario’s draagt gedaagde na de peildatum van 29 september 2023 bij aan de opbouwspaarrekening(en) verbonden aan de op de woning gevestigde hypothecaire lening.
Hij legt na deze datum echter alleen nog maar in voor zichzelf – en niet meer voor hem en eiseres samen.
Dat betekent dat het bedrag wat gedaagde na de peildatum heeft opgebouwd op deze opbouwspaarrekeningen moet worden afgetrokken van het bedrag dat hij aan eiseres is verschuldigd.
Het stappenplan voor de verschillende scenario’s geeft de rechtbank mee in de volgende overwegingen, en ook onder ‘de beslissing’.
Daarvoor wordt een vergelijkbaar “spoorboekje” meegeven als waartoe in de uitspraak van het hof Den Haag van 28 januari 2015 (GHDHA:2015:128) is gekomen.
Van gedaagde mag worden verwacht dat als het hem voor het verstrijken van de gegeven termijn duidelijk wordt dat toedeling van de woning aan hem niet tot de mogelijkheden zal behoren hij dit aan eiseres meldt zodat partijen dan op een eerder tijdstip in onderling overleg tot verkoop van de woning kunnen overgaan.
Scenario 1: toedeling van de woning aan gedaagde kan worden gerealiseerd.
Het eerste scenario is dat toedeling van de woning aan gedaagde kan worden gerealiseerd.
De toedeling zal gebeuren onder de voorwaarde dat op 31 december 2026 duidelijk is dat gedaagde het aandeel van eiseres in de woning zal kunnen financieren.
De levering van de woning aan gedaagde dient in dat geval binnen een maand, nadat gedaagde aan eiseres heeft bericht dat hij de woning kan overnemen, plaats te vinden.
De kosten voor het notariële transport van het appartementsrecht komen voor rekening van gedaagde.
De spaaropbouw van gedaagde vanaf 29 september 2023 tot aan 31 december 2026 (en het bedrag dat hij daarmee heeft gerealiseerd) mag gedaagde aftrekken van het bedrag dat hij aan eiseres verschuldigd is.
De opbouw tot 29 september 2023 dient wel aan ieder voor de helft toe te komen.
De rechtbank merkt volledigheidshalve op dat als eiseres jegens de bank aansprakelijk is voor de hypotheekschuld zij daaruit zal moeten worden ontslagen alvorens de verdeling kan plaatsvinden en dat gedaagde daarvoor moet zorgen.
Scenario 2: toedeling van de woning aan gedaagde kan niet binnen 1 maand na taxatie worden gerealiseerd
Het tweede scenario is dat toedeling aan gedaagde van de woning niet binnen 1 maand na de taxatie van 1 december 2026 gerealiseerd zal kunnen worden.
De rechtbank is van oordeel dat de woning alsdan zo spoedig mogelijk verkocht en geleverd dient te worden aan een derde.
Partijen hebben ieder recht op de helft van de verkoopopbrengst na aflossing van de resterende hypothecaire geldlening.
De kosten van verkoop en overdracht, komen voor beider rekening.
De spaaropbouw van gedaagde vanaf 29 september 2023 tot aan het moment dat de woning is verkocht en geleverd is voor gedaagde, hij mag die aftrekken van het bedrag dat aan eiseres toekomt.
Voormelde verkoop moet zo snel mogelijk plaatsvinden nadat de termijn voor scenario 1 is verstreken, door middel van een opdracht binnen vier weken aan de taxateur of makelaar die de bindende taxatie heeft verricht.
Ieder van partijen is gehouden deze taxateur/makelaar daartoe opdracht te geven
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.