De Rechtbank Noord-Holland heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de waardering van onroerend goed uit een nalatenschap.
Niet in geschil is dat de omstandigheid dat eisers de nalatenschap van erflater beneficiair hebben aanvaard in beginsel met zich brengt dat de nalatenschap van erflater eerst dient te worden vereffend voordat tot verdeling kan worden overgegaan.
Artikel 4:202 lid 1, aanhef en onder a, BW bepaalt, voor zover van belang, dat een nalatenschap moet worden vereffend volgens de voorschriften van afdeling 4.6.3 BW wanneer zij door een of meer erfgenamen onder voorrecht van boedelbeschrijving is aanvaard, tenzij er een tot voldoening van de opeisbare schulden en legaten bevoegde executeur is en deze kan aantonen dat de goederen der nalatenschap ruimschoots toereikend zijn om alle schulden der nalatenschap te voldoen.
Bij tussenvonnis heeft de rechtbank een deskundige benoemd voor de waardering van de in geschil zijnde percelen grond.
Beide partijen hebben vervolgens een conclusie na deskundigenbericht genomen waarbij -samengevat- eisers de bevindingen van de deskundige hebben bestreden en gedaagden deze hebben onderschreven.
Erfrecht. Verdeling nalatenschap. Toedeling. Belangenafweging. Waardebepaling van onroerend goed. Waardering van een deskundigenbericht bij betwisting van de waarde.
De rechter oordeelt als volgt.
Bij de waardering van het deskundigenrapport geldt volgens rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen.
Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken.
Ingeval partijen, door zich te beroepen op de uiteenlopende zienswijzen van de door haar geraadpleegde deskundigen, voldoende gemotiveerde standpunten hebben ingenomen en voldoende duidelijk hebben aangegeven waarom zij het oordeel van een door de rechter benoemde deskundige al dan niet aanvaardbaar achten, geldt het volgende.
Indien de rechter in een geval waarin de opinie van andere, door een der partijen geraadpleegde, deskundigen op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige, de zienswijze van deze deskundige volgt, zal de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder behoeven te motiveren dan door aan te geven dat de door deze deskundige gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt.
Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze.
Volgt de rechter echter de zienswijze van de door hem benoemde deskundige niet, dan gelden in beginsel de gewone motiveringseisen en dient hij zijn oordeel dan ook van een zodanige motivering te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden, daaronder begrepen de hogere rechter, controleerbaar en aanvaardbaar te maken.
Eisers hebben in dit verband gesteld dat gedaagden -kort gezegd- de deskundige hebben getracht te beïnvloeden.
Zo hebben gedaagden niet alleen e-mails met voor eisers onbekende biedingen aan de deskundige verzonden maar ook een update per juli 2020 van VB Vastgoed.
Nu deze correspondentie buiten het zicht van eisers heeft plaatsgevonden, brengt deze proceshouding van gedaagden op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) met zich dat het deskundigenrapport geheel buiten beschouwing dient te blijven.
Aldus dient volgens eisers teruggevallen te worden op het door eisers eerder in het geding gebrachte rapport van Klaver en de daarin opgenomen taxatie van in totaal € 166.950,00.
Daarin kunnen eisers niet worden gevolgd.
De door eisers genoemde stukken, naar de rechtbank constateert een e-mail met een concrete bieding voor de percelen van gedaagden, bevinden zich als bijlage bij het definitieve rapport.
Vooropstaat dat de rechtbank in het tussenvonnis heeft bepaald dat partijen ook op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken tot de deskundige mag richten, zij het met een terstond te verstrekken afschrift aan de wederpartij.
Voor zover al aangenomen kan worden dat de betreffende stukken door gedaagden niet tevens in afschrift aan eisers zijn verzonden, rechtvaardigt dat niet de verstrekkende conclusie dat gedaagden hebben getracht de deskundige te beïnvloeden.
Eisers hebben daartoe onvoldoende gemotiveerde stellingen betrokken en er is ook niet van gebleken.
Meer inhoudelijk hebben eisers -samengevat- gesteld dat de deskundige ten onrechte een opslag heeft gegeven bovenop de door hem getaxeerde agrarische waarde van € 225.000,00 wegens toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de grond.
Dergelijke mogelijkheden zijn naar hun aard onzeker en door de deskundige onvoldoende onderbouwd in zijn rapport.
Onder voorbehoud van financiering zijn eisers bereid de percelen toebedeeld te krijgen tegen de agrarische waarde.
De rechtbank constateert dat de deskundige uitvoerig heeft gemotiveerd waarom waardering naar de huidige agrarische bestemming van de percelen onvoldoende recht doet aan ontwikkelingsmogelijkheden die zich mogelijk in de toekomst zullen voordoen.
Deskundige heeft -gelijk aan eisers- weliswaar erkend dat de huidige agrarische bestemming van de percelen niet eenvoudig gewijzigd zal kunnen worden, maar dat neemt niet weg dat deskundige voldoende heeft gemotiveerd waarom de percelen in de toekomst mogelijkerwijs toch in ontwikkeling gebracht kunnen worden, bijvoorbeeld voor woningbouw of bedrijvigheid.
Zo heeft de deskundige gemotiveerd gesteld dat de gemeente de wens heeft de naastgelegen sportterreinen in de toekomst voor woningbouw in ontwikkeling te brengen, en dat niet ondenkbaar is dat bij die gelegenheid de in geschil zijnde percelen mede in die ontwikkeling betrokken zullen worden.
Verder heeft de deskundige verwezen naar de werking van de VAB (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) die de mogelijkheid biedt dat de percelen in de toekomst een bedrijfsbestemming mogelijk kunnen verkrijgen.
Uit het deskundigenrapport volgt dat zowel de waardering naar agrarische waarde van € 225.000,= als de waardering naar bouwgrond van € 350.000,= in beide gevallen volgens de deskundige niet een juist beeld geven van de waarde in het economisch verkeer. Reden waarom de deskundige de percelen heeft gewaardeerd op een bedrag van € 287.500,=.
Tegen die achtergrond had van eisers verlangd mogen worden dat zij de betwisting van de door de deskundige meegewogen toekomstige ontwikkelmogelijkheden nader feitelijk en met stukken hadden onderbouwd.
Daarbij verdient opmerking dat eisers in hun kritiek op het deskundigenrapport het door henzelf eerder in het geding gebrachte rapport van K ook niet hebben betrokken.
Het vorenstaande leidt tot de tussentijdse slotsom dat in de verdere beoordeling de rechtbank het ervoor zal houden dat de huidige (verkoop)waarde in het economisch verkeer van de gehele percelen € 287.500,= bedraagt.
Verdeling 3:185 BW
Volgens artikel 3:178 lid 1 BW is uitgangspunt dat ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling kan vorderen.
Dit uitgangspunt wordt niet doorbroken door de bepalingen in het testament ten aanzien van de benoeming -in het gemeenschappelijk belang- van gedaagde als afwikkelingsbewindvoerder over de nalatenschap.
Anders dan in het verweer van gedaagden besloten ligt, meer in het bijzonder de brief van 9 december 2020 van de zijde van gedaagden, is voor het vaststellen (van de wijze) van verdeling van het in geschil zijnde aandeel van erflater niet tevens noodzakelijk dat betrokkene eveneens in het geding betrokken wordt.
Erflater en betrokkene hadden tijdens leven immers allebei een onverdeeld aandeel van gelijke grootte in de eenvoudige gemeenschap (titel 3.7 BW) waartoe de percelen behoorden.
Ná het overlijden van betrokkene is zijn aandeel vererfd aan andere betrokkene, en het aandeel van overige betrokkene is na zijn overlijden vererfd aan partijen.
Partijen zijn tezamen met betrokkene weliswaar gezamenlijk eigenaar, maar het aandeel van partijen behoort als zodanig tot een eigen gemeenschap welke afzonderlijk zonder medewerking van de betrokkene in verdeling gebracht kan worden.
Dat wordt slechts anders als partijen voornemens zijn het gehele perceel in de verdeling te betrekken, en daarmee dus ook het aandeel van betrokkene.
In dat geval is op grond van het bepaalde in artikel 3:195 BW ook de medewerking van de betrokkene vereist.
Toedeling/wijze van verdeling
De rechtbank leidt uit de ter zitting gegeven toelichting van partijen en de conclusies na deskundigenbericht af dat gedaagden geen prijs stellen op toedeling indien daarin niet tevens het aandeel van betrokkene wordt betrokken.
De rechtbank verstaat de stellingen van eisers aldus dat zij in beginsel geen prijs stellen op toedeling indien de percelen op een hoger bedrag gewaardeerd worden dan € 225.000,00.
Dit in aanmerking nemend leidt hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen tot de tussentijdse slotsom dat toedeling van het aandeel van erflater niet (meer) tot de mogelijkheden behoort. Eisers hebben subsidiair gevorderd dat de rechtbank in dat geval de wijze van verdeling zal gelasten.
Daartoe wordt het navolgende overwogen.
Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:185 BW (Parl. Gesch. Boek 3, p. 617 en 619) is de rechter bevoegd de geschillen zo te beslechten als hem – rekening houdend met de belangen van partijen en met het algemeen belang – verantwoord voorkomt.
Eisers beogen het aandeel van erflater te verkrijgen omdat moeder te midden van de in geschil zijnde percelen woonachtig is. Gedaagden beogen op hun beurt de percelen geheel in verdeling te brengen.
Zoals hiervoor overwogen, behoort dat in het kader van deze procedure niet tot de mogelijkheden nu betrokkene niet in het geding is betrokken en vooralsnog ook niet is gebleken dat zij voornemens is haar aandeel aan gedaagden over te dragen.
Deze impasse leidt tot het voornemen van de rechtbank om bij wijze van verdeling de verkoop van het aandeel van erflater in de percelen te gelasten.
De wederzijdse belangen van partijen bij toedeling van (het aandeel in) de percelen en de omstandigheid dat de verkoop uitsluitend het aandeel van partijen en niet dat van betrokkene betreft, geeft de rechtbank aanleiding partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar en betrokkene een minnelijke regeling te beproeven over de toedeling van het aandeel in de percelen of de gehele percelen aan één of meerdere van de betrokken deelgenoten; dan wel (de wijze van) verkoop van het aandeel van partijen of de percelen in hun geheel.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.