De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 18 mei 2021 uitspraak gedaan in kort geding over de vraag of een huurovereenkomst, die door de erflater was aangegaan, door de erfgenamen opgezegd kon worden.
In 2021 is A, de erflater, overleden.
Op 19 april 2021 hebben de erfgenamen de hoofdhuurovereenkomst van de woning opgezegd tegen 1 juni 2021.
Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering en heeft daartoe – kort gezegd – het volgende aangevoerd.
Zij betwist allereerst dat B en C de gezamenlijke erfgenamen van A zijn.
Ook betwist gedaagde overlast te hebben veroorzaakt.
Gedaagde stelt dat er pas onenigheid is ontstaan vanaf het moment dat A heeft aangegeven de huur te willen beëindigen en A haar voorstel om gedaagde bij een verhuizing financieel tegemoet te komen, niet wilde nakomen.
Ten slotte betwist gedaagde dat de erven een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening hebben, ten eerste omdat A is overleden en ten tweede omdat gedaagde haar huurdersrechten ten minste tot 31 mei 2021 kan doen gelden, zodat een ontruimingsvordering voor die datum geen grondslag heeft en prematuur is.
Erfrecht. Afwikkeling nalatenschap. Opzegging van een huurovereenkomst door erfgenamen. Spoedeisend belang? Ontruiming van de woning? Recht op toegang tot de woning?
De rechter oordeelt als volgt.
Gedaagde heeft allereerst het erfgenaamschap van B en C bij gebrek aan wetenschap betwist, zodat volgens haar niet vaststaat dat zij de rechtsopvolgers van A zijn.
Om die reden dienen de erven niet-ontvankelijk te worden verklaard, aldus gedaagde.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft B verklaard dat hij en C de enige twee broers van A zijn, dat A geen zusters heeft, dat A geen kinderen heeft, dat A niet (meer) is getrouwd, dat de ouders van A zijn overleden en dat zij een notaris onderzoek hebben laten doen in het Centraal Testamentenregister, waaruit is gebleken dat A geen testament heeft opgemaakt.
Gedaagde heeft daarop enkel aangegeven deze kwestie aan het oordeel van de kantonrechter over te laten.
Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat in dit kort geding voldoende aannemelijk is dat B en C krachtens versterferfrecht de gezamenlijke erfgenamen van A zijn, zodat het geding op hun naam kon worden hervat en worden voortgezet.
In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van de erven in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals is gevorderd.
Het navolgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
In artikel 7:232 lid 3 BW is bepaald dat de in dat artikellid genoemde wetsartikelen (die onder andere op de bescherming van de positie van de huurder zien) gedurende negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst (de proefperiode) niet van toepassing zijn op de huur van woonruimte die niet een zelfstandig woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd (ook wel hospitaverhuur genoemd).
Indien aan deze voorwaarden is voldaan, hetgeen gedaagde niet heeft betwist, dan kan de verhuurder binnen de gestelde periode de huurovereenkomst opzeggen zonder vermelding van gronden en zonder dat er een rechterlijke toets plaatsvindt.
In dit geval heeft A de huurovereenkomst op 22 februari 2021 opgezegd tegen 31 mei 2021.
Deze opzegging is, blijkens het voorgaande, rechtsgeldig.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de huurovereenkomst op 31 mei 2021 eindigt en gedaagde vanaf die datum geen recht of titel meer heeft om in de woning te verblijven.
Omdat onder meer uit geluidsopnames blijkt dat gedaagde meerdere malen heeft aangegeven de woning niet (vrijwillig) te zullen verlaten en zij ook tijdens de mondelinge behandeling hier niet uitdrukkelijk afstand van heeft genomen, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de gevorderde ontruiming van de woning toe te wijzen tegen 31 mei 2021.
Dit geldt te meer nu de erven er belang bij hebben om de nalatenschap van A af te wikkelen en verder oplopende (door de hoofdverhuurder aangezegde) contractuele boetes te voorkomen.
In het voorgaande is dan ook het spoedeisend belang van de erven bij de ontruiming tegen deze datum gelegen.
Verder moet beoordeeld worden of er aanleiding bestaat om de ontruiming al vóór 31 mei 2021 toe te wijzen.
De kantonrechter ziet hier onvoldoende aanleiding toe, omdat het spoedeisend belang van de erven daarvoor ontbreekt.
Het gaat dan immers slechts over een periode van nog geen twee weken.
Bovendien is A tijdens de procedure overleden, zodat de gestelde onhoudbare situatie waarin Koster verkeerde in verband met het schreeuwen en schelden van gedaagde, wat daar verder ook van zij, geen spoedeisend belang (meer) kan opleveren.
Ook het vermeende blowen van gedaagde en de gestelde huurachterstand, volgens de erven op het moment van overlijden anderhalve maand, leveren geen spoedeisend belang op om eerder dan 31 mei 2021 tot ontruiming over te gaan.
Dit betekent dat de gestelde tekortkomingen van gedaagde verder niet besproken hoeven te worden.
De erven hebben ten slotte gevorderd dat de kantonrechter die beslissing wijst die zij in goede justitie juist acht.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben de erven aangevoerd dat zij toegang tot de woning moeten hebben om de nalatenschap van A af te wikkelen, om de in de nalatenschap vallende goederen elders onder te brengen en om een voor- en eindinspectie uit te kunnen laten voeren in het kader van de oplevering van de woning aan de hoofdverhuurder op 1 juni 2021.
De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde hieraan medewerking moet verlenen.
Nu gedaagde niet heeft niet betwist dat zij de erven op dit moment de toegang tot de woning ontzegt, zal de kantonrechter haar veroordelen om de erven per direct toegang te verlenen, voor zover dit voor de uitvoering van het bovenstaande noodzakelijk is.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over onroerend goed in een nalatenschap, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.